מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים לשנים 2021 – 2022

מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים לשנים 2021 – 2022

עדכון והפחתת מס הרכישה לרוכשים דירה בשנת 2021 – 2022

ביום 28.7.2020 אשרה ועדת הכספים את הפחתת מס הרכישה ל”משקיעים” – כלומר לבעלי דירה אחת ומעלה למדרגות מס שיחלו ב-5 אחוזים במקום ב- 8 אחוזים, וזאת בין היתר, לצורך החזרת המשקיעים לשוק הנדל”ן, באמצעות ביטול הוראת השעה שהחלה בשנת 2015 ותיקון הוראות  החוק.

ביום 29.7.2020 פורסם התיקון ברשומות באמצעות פרסום החוק התכנית לסיוע כלכלי (נגיף הקורונה החדש – מענק חד פעמי)(הוראת שעה ותיקוני חקיקה) התש”ף – 2020, ובהתאם לסעיף 17 לחוק זה, תוקן חוק מיסוי מקרקעין, וההפחתה במס רכישה לבעלי דירה אחת ומעלה נכנסה לתוקף.

בהמשך המאמר מפורטות מדרגות מס הרכישה המעודכנות לבעלי דירה נוספת וכן דוגמא לעריכת החישוב למס שהיה חל לפני התיקון ולאחריו.

בהתאם לשיעור עליית המדד התעדכנו מדרגות מס הרכישה עם כניסת שנת המס 2021 בתוקף עד ל-15 לינואר 2022, וזאת בהתאם להוראת ביצוע מס. 1/2021 מיום ה-17.1.2021, כך שלמעשה רוכשי דירת מגורים ישלמו במקרים מסוימים מעט פחות מס רכישה – כפי שיובהר להלן.

הוראת הביצוע מהווה המשך לשינויים הקודמים במיסוי מקרקעין כגון במיסוי דירות יוקרה ורכישה של תושבי חוץ לאור החוק לשינוי סדרי עדיפויות, חוק ההסדרים, והשינויים לשנת המס 2022-2021 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה).

מדרגות מס רכישה מתעדכנות, בהתאם לתיקון בחוק, אחת לשנה, ובהתאמה לעליית המדד בכל שנה. בשנת 2021 המדד עלה ובהתאם לכך חישוב המס למדרגות המפורטת להלן נכון לעסקאות קניית דירה שיתבצעו החל מיום ה-16.1.2021 ועד ה-15.1.2022 בהתאם להוראת ביצוע 1/2021 מהווה הפחתה במס הרכישה לרוכשי דירה יחידה.

למעשה בשנת 2020 לא שולם מס רכישה על שווי של עד 1,744,505 ש”ח ממחיר הדירה, והחל משנת 2021 לא ישולם מס על שווי של עד 1,747,865 ממחיר הדירה, וזאת בכל רכישה של דירה יחידה, או דירה שניה כדירה חלופית לדירה היחידה אשר תימכר עד 18 חודשים מרכישתה.

להלן יפורטו מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים, בהתאם לעדכונים האחרונים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס.  1/2021 מיום ה-17.1.2021 –

מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה יחידה לתושב ישראל – בתוקף מיום 16 בינואר 2021 ועד 15 בינואר 2022

• על חלק השווי שעד 1,747,865 ₪: 0%
• על חלק השווי שבין 1,747,865 ₪ – 2,073,190 ₪ – 3.5%
• על חלק השווי שבין 2,073,190 ₪ – 5,348,565 ₪– 5%
• על חלק השווי שבין 5,348,565 ₪ – 17,828,555 ₪ – 8%
• על חלק השווי שמעל 17,828,555 ₪ – 10%

מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) – בתוקף מיום 16 בינואר 2021 ועד 15 בינואר 2022

• על חלק השווי שעד 1,294,770ש”ח – 5%.
• על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש”ח ועד 3,884,295 ש”ח – 6%.
• על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש”ח ועד 5,348,565 ש”ח – 7%.
• על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש”ח ועד 17,828,555 ש”ח – 8%.
• על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש”ח – 10%.

מדרגות מס רכישה – לעולה בתוקף מיום 16 בינואר 2021 ועד 15 בינואר 2022

בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין זכאי רוכש המוגדר כ”עולה” בהתאם להגדרה בתקנה, להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:

• על חלק השווי שעד 1,842,155 ₪: 0.5%
• על חלק השווי העולה על 1,842,155 ₪: 5%

דוגמא

לצורך הדוגמא, ההבדל בין רכישת דירה יחידה לתושב ישראל או דירה נוספת בשווי של 2,000,000 ₪:

סה”כ מס רכישה לדירה יחידה בשווי 2,000,000 ₪ עד ה-15 בינואר 2022:  8,825 ₪

סה”כ מס רכישה לדירה נוספת בשווי 2,000,000 ₪ עד ה-15 בינואר 2022: 107,052 ₪

שיעור מס הרכישה על נכסים אחרים – שאינם דירת מגורים מס רכישה ברכישת מגרש, חנות וכיוצ”ב

החל מיום ה-1 באוגוסט 2013 מס הרכישה על נכסים שאינם דירת מגורים – כגון חנות, מגרש, בניין וכו’, וכן הקצאת מניות באיגוד מקרקעין עלה מ-5% ל-6%.

לענין זה קיימת הקלה בחוק לקבלת החזר של 1/6 ממס הרכישה שישולם (1% ממחיר הרכישה), בהתקיים התנאים הבאים:

1. מס הרכישה לא נתבע בניכוי כהוצאה במס הכנסה 2. הרכישה היא של זכות במקרקעין שעל פי תב”ע ניתן לבנות עליה דירה אחת לפחות המיועדת לשימוש למגורים 3. תוך 24 חודשים מיום הרכישה התקבל ההיתר

בתכנון מס נכון, ניתן לצמצם במקרים מסויימים באופן משמעותי בתשלום מס הרכישה, ולחסוך בכך עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים, בכפוף כמובן לדין הקיים ולמחיר הדירה.

עם רכישת דירה קיים תשלום מס רכישה, המשתנה בהתאם למחיר הדירה, ובמיוחד לעצם היותה של הדירה דירתו היחידה של הקונה, או דירה נוספת, או להיותו תושב ישראל או תושב חוץ.

האם ניתן להפחית או לקבל הקלה במס הרכישה ברכישת “דירה נוספת”/ דירה שנייה ?

החוק מאפשר “להקפיא” את מס הרכישה עבור “דירה נוספת” ולשלם כאילו הייתה דירה יחידה, אם בעל הזכויות בדירה ימכור את הדירה הראשונה (יחידה) שבבעלותו בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה הנוספת, ותיוותר בבעלותו דירה אחת ויחידה. במקרה כזה תחושב הרכישה כאילו רכש דירה יחידה. היה ולא ימכור את דירתו הנוספת בתוך 18 חודשים, יישא סכום המס ריבית והצמדה.

בהתאם לחוק הארכת תקופות ודחיות מועדים בעניני הליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), התש”ף – 2020 – סעיף 3 לחוק זה קובע כי בחישוב התקופות שנקבעו בהוראות חוק מיסוי מקרקעין, התקופה שמיום ה-1.3.2020 ועד ה-1.10.2020 לא תבוא במניין, אם מועדי סיומן חלים באות התקופה. 

לאחר מכן, במסגרת תיקון החוק, הממשלה האריכה את תקופת ההתחייבות משבעה חודשים ל-16 חודשים, במקרים בהם התקופה שבה המוכר חייב למכור את הדירה הישנה מסתיימת בין 1.3.2020 ל-30.6.2021

לפירוט נוסף לענין הקלות ו/או פטור ממס רכישה לדירה שניה הכנסו למאמר בקישור.

מדרגות מס רכישה לנכה 2022-2021 

פטור ממס רכישה לנכה

תקנות מיסוי מקרקעין קובעות הקלות בתשלום מס רכישה ואף לעיתים פטור מלא מתשלום מס רכישה ברכישת זכות במקרקעין על ידי נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, וזאת כל עוד הדירה הנרכשת משמשת לצורך מגוריו של הרוכש.

עבור נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, קיימת הפחתה משמעותית במס הרכישה שישולם על ידו ברכישת דירה, וזאת גם אם קיימות דירות נוספות בבעלותו.

רכישת דירה ראשונה על ידי נכה – הנחה במס רכישה לנכה

אם מדובר ברכישת דירה יחידה על ידי נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, (או אם קיימת בבעלותו דירה נוספת אך לפי החוק הוא זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה כדירה יחידה) יהנה הרוכש ממדרגות מס רכישה מופחתות, ובהתאם לשווי הדירה הנמכרת, לעיתים אף לפטור מלא.

במקרה זה, מס הרכישה שעל הרוכש לשלם הנו כמפורט להלן:

(1)   אם שווי הדירה הנרכשת הוא עד 2,500,000 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן –

(א)   על חלק השווי שעד לסך של 1,747,865 ₪ – לא ישולם מס.

(ב)   על חלק השווי העולה על סך של 1,747,865 ₪ ועד לסכום של 2,500,000 שקלים חדשים – 0.5%.

(2)   אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2,500,000 ₪ – ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% (מהשקל הראשון – גם אם מדובר ברכישת דירה יחידה).

רכישת דירה נוספת על ידי נכה (שאינה מהווה דירה יחידה)

ברכישת דירה מגורים נוספת שאינה מהווה דירה יחידה של הרוכש, וזאת לצורך מגוריו (לא כדירה להשקעה) ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5% מהשקל הראשון – וללא הגבלה בנושא מחיר הנכס. דהיינו, גם ברכישת דירות יוקרה כהגדרתן בחוק, לצורך מגוריו, יהנה הרוכש מתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%.

סייג לשימוש בפטור/בהקלה בתשלום מס רכישה לנכה 

פטור זה יינתן לנכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה – פעמיים בלבד בחייו – ולצורך מגוריו בלבד.

פטור ממס רכישה לילד נכה של הרוכשים

ניתן לקבל את פטור ממס רכישה לילד נכה – הפטור למעשה יינתן עבור הוריו של הילד נכה המתגורר איתם, ובכפוף לכך שיעמוד בקריטריונים על פי חוק.

רכישת דירה על ידי שני בני זוג במשותף כשאחד מהם נכה

ברכישת זכות במקרקעין במשותף על ידי בני זוג שאחד מהם הוא נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, יחויבו שני בני הזוג הרוכשים במס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד (דהיינו גם בן זוגו של הנכה יקבל פטור/הקלה במס רכישה לפי העניין.

כמו כן, אם שני יחידים רכשו את הזכות במקרקעין במשותף שאחד מהם זכאי לחיוב במס רכישה בשיעור של 0.5%, והם נישאו תוך שנים-עשר חדשים מיום רכישת הזכות במקרקעין, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי לפטור.

*רשימה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ויש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין בטרם כל רכישת דירה לצורך תכנון מס וקבלת ייעוץ משפטי.